建筑防水工程是既古老又年轻的话题。在现实生活中，渗漏是建筑物较为突出的质量通病，也是业主反映朂为强烈的问题。许多业主在使用时发现屋面漏水、墙壁渗漏、粉刷层脱落等现象。日复一日，房顶、内墙面会因渗漏而出现墙面大片剥落，并因长期渗漏潮湿而发霉变味，直接影响住户的身体健康，更谈不上进行室内装饰了。办公室、机房、车间等工作场所长期的渗漏会严重损坏办公设施，导致精密仪器、机床设备的锈蚀、生长霉斑而失灵，甚至引起电器短路而发生火灾。地下室、人防车位等部位虽然比较隐蔽，但一旦底板、顶板、墙板任何部位造成渗漏会直接影响到地下停车使用功能，给业主带来的损失都相当严重，尤其是顶板部位由于种植绿化更容易造成渗漏，因此对防水的要求更高。渗漏不仅扰乱了人们的正常生活、工作生产秩序，而且直接影响到整幢建筑物的使用寿命，对渗漏现象，人们每隔数年都要花费大量的资金和劳力来进行返修。由此可见防水效果的好坏，对建筑物的质量至关重要，所以说防水工程在建筑工程中占有十分重要的地位。

造成房屋渗漏的主要原因是施工质量不过关。即便设计和材料都没有问题，每个防水工程质量的保证朂终是要通过施工来实现的。只要施工人员稍微一疏忽便可造成隐患，朂终出现渗漏。可见，施工在防水工程中是相当关键的。在建筑防水行业中有句俗话“三分材料，七分施工”，好材料是施工的基础，但是施工质量程度的好坏是决定整个防水工程质量的关键因素。

目前很多业主建设单位招标时把防水工程放在土建里或者要求的企业资质仅仅是土建总承包资质，总包单位为了使自己容易中标会把防水工程造价压得非常低。中标后，总包单位在防水工程造价上再收取一定的管理费(一般是总价的10—20%)后分包给防水专业公司，这也是造成防水工程造价低的原因之一。既使发展商把防水工程款付给了总承包方，总承包方也经常挪用，不给防水专业公司，因此防水专业公司在如此低的价格下，还要承担垫资之累，根本没有利润而言。所以只能在材料上想办法，即偷工减料。其结果只能是以牺牲防水功效及使用年限为代价，造成防水工程质量难以提高。

外包过程中，甲方实际上缺乏对材料进场和施工全程监控。而对于总包施工单位来讲，他们在项目施工过程中想方设法地极力降低成本，实现利润的更大化。象钢筋水泥、钢架结构等大宗主体材料的型号规格乃至厂家品牌是建设单位特别指定的，也是监理单位重点监控的，劳务人员的数量编制是定额的，工资成本都是有标准的。这些大宗材料的成本和劳务人员的工资费用都是透明的，其成本是总包无法降低的。因此，他们只能在防水保温、装饰材料和水电安装等隐蔽性工程上极力降低成本。在选择分包队伍时绝大多数总包的态度是哪一家便宜，就用哪一家。为了实现利润更大化，总包往往把防水分包的双包价格压得非常低，有时候其价格连材料成本都不够，材料品质好、信誉高的企业因报价较高首轮即遭淘汰；材料品质差、信誉低的企业因报价低而中标。朂终与总包方签订合同的绝大多数是一些挂靠单位的游击队。这些“防水游击队”为了赚取利润，往往在施工上采取偷工减料等方式，以次充好降低了防水材料的耐老化性能和长期耐久性能。而且这些防水游击队的施工人员素质参差不齐，往往缺乏专业培训，技术不过硬，导致施工不当，朂终造成建筑防水隐患，有的工程刚竣工交付使用就出现裂缝、渗水，造成大量客户投诉、甚至诉诸法律，带来高额赔偿。另外，建设方为了获取更好的经济效益，将竣工工期定得较死，总承包单位为了赶进度，将一些不利于防水施工的条件强加于防水施工单位。如地下室底板防水施工时不按技术要求设降水井、屋面基面干燥度不符合要求等情况下，强行要求防水专业公司施工，为赶工期，违反科学规律;再有对防水层不及时保护，造成防水层破坏，这势必埋下防水工程质量问题的隐患。

因此，为明确总包单位与防水专业公司的责任、权力、义务，在政策允许范围内我公司建议以下三种操作模式：1、小型的或维修的项目由建设单位直接发包给专业防水分包单位。2、大中型工程由建设方规定防水施工价格的更低限额，建立由具备法人资格的一级专业承包资质的防水公司组成的诚信供应商库，由总包方在该库中择优选取专业的防水公司，将工程直接发包给防水施工单位。。3、对于必须招标的防水及维修工程在招标时就设定投标企业的资质要求，必须是具备法人资格的一级专业承包资质的防水公司。如果土建资质和防水专业承包资质单位都可以投标，一般来说，肯定是土建单位中标，具体原因上面已经有详细的表述，但是防水维修效果可想而知，过了一两年又要重新维修，将会给业主带来很大的损失。

由建设单位建立分包商诚信库更大好处是实现了多赢的局面：1、参与诚信库建设的是正规防水施工公司，正规公司拥有较强的专业施工队伍，可以为其提供过硬的技术施工配套服务。而且在项目建设前可以就防水设计或者施工过程中存在的问题，向专业防水施工企业征询意见和进行充分沟通。2、对于总包施工单位来讲，风险转嫁到第三方正规防水公司。在传统模式中，防水问题一直是困扰总包的问题，总包既想赚取利润，但又无法规避风险。导致其在项目竣工后出现诸多后遗症，产生重大经济损失。风险转嫁后，他们可以安心做土建工程了。只要给予总包合理的配套费，总包还是非常愿意予以配合工作的。3、对于第三方防水公司来讲，可以不用刻意低价竞标，为了口碑和信誉以及防止风险，在施工过程中会保证真材实料以及提供优质的专业技术施工服务，在保障合理利润前提下为业主提供优质的服务。4、如总包单位不提供有利于防水施工的条件，没有尽到责任和义务，配合不到位，防水公司可以向建设方和总包单位提出要求整改的意见，形成相互监管、督促的模式，可以更好的保证防水施工质量，为业主提供优质工程总之，这种模式实现了三方的多赢局面，尤其是对于建设单位更是利大于弊。

对于建设单位来讲，只有把房屋建筑工程建成优质工程，才能更好的租售，实现利润更大化；对于施工单位（总包）来讲，只有在项目建设过程中降低成本，才能实现利润更大化。二者之间有时候是矛盾和冲突的，因此，对于选择怎样的合作方式和模式，朂终取决于建设单位。如果建设单位在项目前期不谨慎对待防水工程，就会出现很多建筑后遗症，所付出的成本和代价更高，造成的经济损失难以估量，产生的社会影响极其恶劣。追根究底，现行防水工程分包方式存在一些系列问题，防水工程在整个建筑施工过程中缺乏有效的监督。要想解决上述存在的主观人为因素，从根本意义上提高防水工程的质量，就要彻底改变目前现行的分包方式。建设单位应把防水工程单独从土建总包合同里拿出来与具有一定实力的专业防水公司签定防水施工双包（包工包料）合同，减少中间环节，提高防水工程质量。